القائمة الرئيسية

الصفحات

ما هي الفقاعة العقارية ؟ ما هي العوامل التي تؤثر في أسعار العقارات بشكل عام

أوران تركيا

العقارات في تركيا
الفقاعة العقارية


ما هي العوامل التي تؤثر في أسعار العقارات بشكل عام.. والفرق بين المضاربة والاستثمار العقاري.. وما هي الفقاعة العقارية



  • حجم العرض والطلب.

ألف باء اقتصاد.. كلما زاد المطلوب عن المعروض يزيد السعر "خاصة في حالة عدم إمكانية ضخ معروض جديد بشكل سريع".. وكل ما يزيد المعروض عن المطلوب يحدث تنافس بين البائعين فينخفض السعر.


  • الفائدة البنكية على التمويل العقاري.

كلما إنخفضت تكلفة التمويل العقاري أقبل الناس أكثر على الشراء.. فيحدث زيادة في الطلب.. فيزيد السعر.. وكلما ارتفعت الفائدة فيرتفع معها تكلفة التمويل العقاري فيحجم الناس عن الشراء فيزيد المعروض وينخفض السعر.


  •  التضخم.

العقار عبارة عن أرض ومواد بناء.. ارتفاع سعر أيا منهما تؤدي إلى ارتفاع سعر العقار.. وتكون الزيادة في العقار الجديد أكبر من العقار القديم بحكم تكلفته الأعلى.


  •  الإعلان عن مشروعات جديدة بالمنطقة.

تزيد الأسعار بالمناطق التي يعلن عن أو يفتتح بها مشروعات جديدة (مترو.. مستشفى.. مطار.. أسواق.. مجمعات حكومية.. إلخ) أكثر من المناطق المتشبعة بالمشروعات ولا يوجد مساحات لمشروعات جديدة.


  • الحالة النفسية والإشاعات.

تلعب دورا كبيرا حيث أن نشر إشاعات معينة بتوقيتات وطرق معينة يؤدي لزيادة أو تخفيض الإقبال على الشراء فيؤثر بالتالي على الأسعار.. وهذا يحدث من الحكومات والأفراد في بعض الدول على حد سواء.


  •  المضاربة العقارية.

المضاربين العقاريين هدفهم هو شراء العقارات ثم مراقبة الأسعار.. حين تحدث الزيادة التي يرجوها يعرضوا مخزون عقاراتهم للبيع دفعة واحدة لبيعها في وقت قصير..

هؤلاء المضاربون يشترون بكثرة مما يعطي مؤشر كاذب بزيادة المطلوب فترتفع الأسعار على المشترون الحقيقيون.. وحين يبيعون عقاراتهم دفعة واحدة أيضا يسببون زيادة خادعة في المعروض فتنخفض الأسعار ويؤدي هذا إلى انفجار الفقاعة العقارية.

ما هي الفقاعة العقارية؟

هي زيادة غير حقيقية بالأسعار ولا تستطيع هذه الزيادة الاستمرار لفترة طويلة.. ويتسبب في حدوثها عاملين مهمين..

▪️انخفاض تكلفة التمويل العقاري وتساهل البنوك في منح التمويلات لغير القادرين على السداد مستقبلا.. مما يؤدي إلى سحب العقارات منهم وعرضها بالسوق فيزيد المعروض فينخفض السعر.

▪️المضاربة العقارية.. وشرحناها من قبل.. ويتبقى أن نفرق بين الفقاعة العقارية والاستثمار العقاري.. حيث أن الفرق في القيمة المضافة.. فالمستثمر العقاري يقتني أرضا ليطورها ويضيف عليها قيم مضافة ليبيعها وحدات سكنية أو تجارية.. وربما يشتري عقارات غير مكتملة فيستكملها ويبيعها.. أما المضارب فكما قلنا هو يشتري ولا يضيف أي قيمة للعقار.. فقط يراقب السعر حتى إذا وصل لحد معين ألقى وحداته بالسوق لمن يرغب في شرائها.

يعيب الفقاعة العقارية أن اكتشافها صعب.. فيصعب على المحللين أن يفرقوا بين الزيادة إذا كانت حقيقية ومستمرة أم مؤقتة وستنفجر.. وأغلب الفقاعات يتم اكتشافها بعد انفجارها.